Les directions immobilières : instrument de levier financier pour l’entreprise
Paris, le 25 septembre 2009 – Le premier Observatoire des Directions Immobilières d’Ernst & Young Société d’Avocats dresse d’une part un état des lieux des missions qui sont aujourd’hui confiées à ces directions (dans le prolongement des grands mouvements d’externalisation récemment intervenus) et d’autre part présente dans le contexte actuel, leurs perspectives et nouveaux défis. Historiquement assignées à des fonctions techniques et de support, ces dernières ont vu leur rôle évoluer. Quels sont les effets de la crise économique sur ces directions ? Quelles sont aujourd’hui leurs priorités ?
La première édition de cet Observatoire, réalisée auprès d’une centaine de Directeurs immobiliers met en avant les différentes répercussions de la crise sur leurs fonctions et en particulier :
- l’augmentation des objectifs de réduction des coûts de l’immobilier (71,5% des répondants),
- la suspension ou l’arrêt des projets d’acquisition ou de construction (36,5%) ou des prises à bail (17,5%).
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L’indexation des loyers apparaît comme la préoccupation sensible du moment : un directeur immobilier sur deux souhaite l’extension de la réforme de l’Indice des Loyers Commerciaux aux locaux d’activités tertiaires
Dans le cadre des réformes récemment intervenues, l’indexation des loyers apparaît comme la préoccupation sensible du moment. La mise en place de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) est jugée plutôt positive par 71,5% des répondants. Ce nouvel indice devrait permettre une évolution des loyers maîtrisée, plus connectée à la réalité de l’activité économique.
Des enjeux juridiques et fiscaux étroitement liés à la politique de gestion des risques
Fortement influencée par l’évolution législative et réglementaire, la matière immobilière nécessite de la part des opérateurs, une maîtrise constante et actualisée des différents enjeux juridiques et fiscaux. 63% déclarent être bien informés des évolutions réglementaires liées à l’immobilier. Et près d’une Direction immobilière sur deux assure également la charge de la gestion des problématiques liées au risque industriel et environnemental. Les enjeux juridiques et fiscaux sont indispensables dans le cadre d’une politique de gestion des risques de plus en plus marquée par la complexité et la multiplicité des sources réglementaires. A ce titre,l’Observatoire démontre que 62% des répondants (56% pour les PME) disposent de procédures et de standards internes contre 30% (33% pour les PME) qui affirment ne pas en disposer. Toutefois, si les entreprises se sont dotées des outils (procédures, standards, etc.) nécessaires au contrôle, 47,5% d’entre elles n’ont pas mis en place de systèmes formalisés de contrôle. Seulement 3,5% des répondants n’ont aucun contrôle, ni aucun suivi effectué.
De nouveaux enjeux pour les directions immobilières : efficacité financière et responsabilité environnementale
Si la réalisation d’objectifs économiques et financiers est clairement définie, les directions immobilières sont également concernées par les risques environnementaux : 84,5 % des répondants ont mis en place des procédures spécifiques. Au-delà du risque environnemental, la majorité des répondants déclare que la dimension environnementale est mieux prise en compte dans les projets immobiliers. Cette prise en compte s’accompagne d’ailleurs d’une perception plutôt positive de ces enjeux : 70% des directions immobilières perçoivent la préoccupation environnementale comme une opportunité contre 18,5% qui la perçoivent comme une contrainte. Pour exemple, 40% envisagent d’acquérir ou de louer des locaux labélisés HQE dans les 24 prochains mois…
Les Directions Immobilières utilisées comme instrument de levier financier pour l’entreprise
Les Directions Immobilières subissent peut-être plus que toutes les autres, la pression financière de l’entreprise compte-tenu de l’importance de l’immobilier dans le bilan comptable de l’entreprise. Elles concourent à ce titre à la stratégie financière de l’entreprise de par leurs missions et objectifs. Elles sont soumises pour 90% d’entre elles à la réalisation d’objectifs économiques et financiers (diminution de coûts, cession d’immeubles, taux d’occupation des locaux…). Pour exemple, l’amélioration de la trésorerie de l’entreprise via l’immobilier est aussi un enjeu prépondérant pour les Directeurs Immobiliers : 48% déclarent à ce titre que des arbitrages ont d’ores et déjà été décidés.
Les Directions immobilières : une évolution significative des effectifs depuis 10 ans…
Si 36% des entreprises interviewées n’avaient pas de Direction immobilière il y a dix ans, près de 11% des entreprises ont vu leurs effectifs augmenter ces deux dernières année (un quart des répondants affirme disposer d’effectifs supérieurs à cinquante personnes).
…des mouvements d’externalisation constatés majoritairement sur les fonctions d’expertises technique et de support
L’enquête révèle que ces externalisations de missions concernent les fonctions liées à l’expertise des bâtiments (66,5%), l’architecture (64,5%), la commercialisation/programmation (41%)…
Il est à noter que les missions financières sont les moins externalisées (6%).
A l’inverse, les Directions Immobilières tendent à conserver en interne les fonctions d’accompagnement au développement immobilier.
Cette tendance à l’externalisation des missions perdure : 82% des Directions interrogées ne prévoient pas de réintégrer ces missions.
« L'enquête a ainsi pu mettre en lumière le rôle croissant des directions immobilières dans la valorisation des actifs de l'entreprise » déclare Magali Serror Fienberg, Responsable national du Département Droit Immobilier d'Ernst & Young Société d’Avocats. « Ces directions immobilières sont, à ce titre, particulièrement sensibles aux réformes qui impactent directement leurs objectifs d'optimisation des actifs immobiliers », ajoute Joel Rouach, avocat au sein du Département Droit Immobilier.
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Méthodologie : Entre janvier et juillet 2009, Ernst & Young Société d’Avocats a interrogé sous la forme d’un questionnaire, une centaine de directions immobilières par voie électronique et par courrier. Le panel des répondants est composé de Directeurs Immobiliers, de Directeurs administratifs et financiers, de Directeurs Juridique exerçant leur fonction au sein de grands groupes nationaux et internationaux et de PME.
